நில அனுபவ உரிமை என்றால் ?

வேறு ஒருவருக்குச் சொந்தமான சொத்தை அதன் உரிமையாளருக்கு எதிராக, அவரின் உரிமையை மறுத்து, நீண்ட காலம் தொடர்ந்து அனுபவித்து வரும் ஒருவருக்கு அந்த சொத்தின் மீது ஏற்படும் உரிமை/பாத்தியதையே அனுபவ பாத்தியதை ஆகும். தனிநபர் சொத்தினை பொறுத்து அனுபவ பாத்தியதை கோர பன்னிரண்டு ஆண்டுகள் தொடர்ந்து சுவாதீன அனுபவம் தேவை. அரசாங்க சொத்துக்களின் மீது இந்த உரிமை கோர 30 ஆண்டுகள் தேவை. தங்களது அனுமதியின் பேரில் குத்தகைதாரராக சொத்தின் அனுபவத்தில் உள்ளவர் எந்த காலத்திலும் அனுபவ பாத்தியதை உரிமை கோர முடியாது. குத்தகைதாரரை வெளியேற்ற நீங்கள் நீதிமன்றத்தை நாடலாம்.

Calcutta High Court has awarded Rs.1,00,000/- as compensation to the wife for mental agony suffered due to the conduct of the husband.

Calcutta High Court has awarded Rs.1,00,000/- as compensation to the wife for mental agony suffered due to the conduct of the husband.

A bench of Justice Mitra has passed the order in the case titled as Smt. Haimanti Mal vs The State of West Bengal on 09.07.2019.

In a domestic violence proceeding, the magistrate had allowed certain compensation to the wife but sessions judge overturned the decision where against the wife approached the High Court.

The High Court observed “Compensation is awarded for the loss or injury suffered by the person due to the act of the opposite party. Section 22 speaks about compensation and damages for the injuries, including mental torture and emotional distress, caused by the acts of domestic violence committed by the respondent”.
High Court further observed “The determination of compensation has to be rational, to be done by a judicious approach and it should not be an outcome of guesses on arbitrariness. At the same time, it should be remembered that in absence of any evidence or materials on record the grant of compensation cannot be justified. Compensation for mental or physical shock, pain, suffering, frustration, mental stress, etc. can be given if there is sufficient evidence on record in this regard”.
High Court also observed “No doubt that the wife/petitioner has definitely suffered pain and mental agony due to the conduct of her husband”.

High Court then directed “Under the above facts and circumstances, I think that some reasonable amount can be awarded as just and proper compensation for the mental pain and agony of the wife. It is very difficult to assess the actual compensation for mental pain and agony. Considering all aspects, I think a lump sum of Rs.1,00,000/- (Rupees One Lakh) would be sufficient in this regard”.
#domestic_voilence_act

அனுபவ உரிமை சம்பந்தமான வழக்கு விவரங்கள்

*Case Law - Adverse Possession

*Adverse possession* - "Animus Possidendi" - It is one of the ingredients of adverse possession - Unless the person possessing the land has a requisite animus the period for prescription does not commence. (Limitation Act, 1963, Arts.64 & 65).
2007(2) Civil Court Cases 270 (S.C.)

*Adverse possession* - (i) It is possession of another's land with intent to hold and claim it as his own; it must commence in wrong and must be maintained against right; (b) It is possession with animus to hold the property in the possessor's own right and against the right of the rightful owner; (c) It is possession hostile and exclusive; (d) It is an invasion of the tile; (e) It is wrongful entry into possession - Possession for any length of time of a property belonging to one person by another person would not by itself constitute an adverse possession unless title of owner is denied and unless he demonstrates his hostile possession by any means - Adverse possession extinguishes right of real owner and creates a right in trespasser - Hostile character of possession be judged by animus of persons setting up adverse possession - Adverse possession when commenced has to be established.
1997(1) Civil Court Cases 330 (A.P.)

*Adverse possession* - A co-sharer cannot acquire title by adverse possession unless and until ouster of such co - sharer is duly proved. (Limitation Act, 1963, Art.65).
1994(2) Civil Court Cases 219 (Orissa)

*Adverse possession* - A person claiming adverse possession must show that - (i) He has been in occupation of the disputed property for more than 12 years without interruption; (ii) his possession was to the exclusion of all the persons; (iii) the said possession must be open and hostile to the true owner; (iv) the possession required must be adequate in continuity, in publicity and extent.
1999(3) Civil Court Cases 49 (Delhi)

*Adverse possession* - A person claiming adverse possession should show : (a) on what date he came into possession; (b) what was the nature of his possession; (c) whether the factum of possession was known to the other party; (d) how long his possession has continued, and (e) his possession was open and undisturbed - A person pleading adverse possession has no equities in his favour - Since he is trying to defeat the rights of the true owner, it is for him to clearly plead and establish all facts necessary to establish his adverse possession.
2008(4) Civil Court Cases 558 (S.C.)

*Adverse possession* - A person in adverse possession cannot seek declaration that he is owner in possession on the basis of adverse possession - Plea of adverse possession can only be taken in defence.
2013(2) Civil Court Cases 037 (P&H)

*Adverse possession* - A person is said to hold the property adversely to the real owner when that person in denial of the owner's right excluded him from the enjoyment of his property.
2007(3) Civil Court Cases 307 (S.C.)

*Adverse possession* - A person pleading adverse possession has no equities in his favour - As he is trying to defeat the rights of the true owner, it is for him to clearly plead and establish all facts necessary to establish his adverse possession. (Limitation Act, 1963, Arts. 65, 65).
2006(1) Civil Court Cases 198 (S.C.)

*Adverse possession* - A person who claims adverse possession should prove (a) on what date he came into possession, (b) what was nature of his possession, (c) whether factum of possession was known to the other party, (d) how long his possession has continued and (e) his possession was open and undisturbed. 2017(4) Civil Court Cases 595 (H.P.)

*Adverse possession* - A person who claims adverse possession should show: (a) on what date he came into possession, (b) what was nature of his possession, (c) whether factum of possession was known to the other party, (d) how long his possession has continued, and (e) his possession was open and undisturbed - A person pleading adverse possession has no equities in his favour - Since he is trying to defeat the rights of the true owner, it is for him to clearly plead and establish all facts necessary to establish his adverse possession.
2007(2) Civil Court Cases 187 (Rajasthan)

*Adverse possession* - A person who claims possession under colour of title from an original owner, cannot plead adverse possession, as both the pleas are inconsistent with each other.
2014(2) Civil Court Cases 461 (A.P.)

*Adverse possession* - A person who enters into possession by virtue of lease or a licensee cannot claim adverse possession. 2015(2) Civil Court Cases 605 (A.P.)

Homebuyers can now seek full refund with 10% interest if flats get delayed beyond 1 year

Homebuyers can now seek full refund with 10% interest if flats get delayed beyond 1 year

The NCDRC in its order held that the homebuyers can ask builders for a full refund if the possession of the flats is delayed by a year from the promised date of final delivery.

Homebuyers can now seek a full refund from builders with 10% interest if the possession of their flats is delayed beyond one year, the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC) has ruled.

The Commission has passed this order in the wake of incessant delays the homebuyers have to face to take the possession of their flats. The Supreme Court and various consumer courts have in the past held that the end buyers can't be made to wait endlessly to take the ownership of their flats, but did not give clarity on the timeline of the refund.

The NCDRC in its order held that the homebuyers can ask builders for a full refund if the possession of the flats is delayed by a year from the promised date of final delivery.

"It is now established that allottees have the right to ask for a refund if possession is inordinately delayed, particularly beyond one year," a bench of Prem Narain said, the Times of India reported.

The court passed the order acting on a plea by Delhi resident Shalabh Nigam, who had bought a flat in the luxury housing project, Greenopolis, Gurgaon in the year 2012. The project was being developed by Orris Infrastructure and 3C company. Nigam had paid Rs 90 lakh against Rs 1 crore, which was the total cost of the flat.

According to the agreement, the flat was to be handed over to him within 36 months, along with a grace period of six months valid from the date of allotment.

However, when the builders failed to complete the project, Nigam went to NCDRC through advocate Aditya Parolia, seeking either the time-bound possession of the flat or a refund. Since Nigam was interested in taking the possession of the flat, the Commission ordered the builder to finish the construction and deliver the flat, complete in all respects as per the agreement by September 2019 end after getting occupancy certificate.

The Commission also instructed the builder to compensate the buyer at the rate of 6% per year on the total deposit for the delayed period of time even after transferring the possession. Furthermore, in the case of non-delivery of the flat within the prescribed deadline by the Commission, the builder wouldhave to refund the entire amount with a 10% interest.

The builder, on the other hand, disputed that Nigam had stopped paying instalments and in case the refund is ordered, there will be a forfeit of 10% of the amount as earnest money, which is as per the agreed upon clause. The Commission, however, rejected the argument, saying that the instalments were paid up to the seventh stage and the buyer had discontinued giving further payments as there was no headway in the construction process.

Although in the cases of delayed projects, builders often compensate the buyers according to the clause in agreement ranging from Rs 5-10 per sq feet per month. But, the amount is insufficient considering huge investments by buyers in the properties

துணைநிலை ஆளுநருக்கு சிறப்பு அதிகாரம் கிடையாது என்று சென்னை உயர் நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்துள்ளது

மக்களால் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட அமைச்சரவையின் அறிவுரைப்படியே துணைநிலை ஆளுநர் செயல்பட வேண்டும், மேலும் துணைநிலை ஆளுநருக்கு சிறப்பு அதிகாரம் கிடையாது என்று சென்னை உயர் நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்துள்ளது. 

கடந்த 27.01.2017 மற்றும் 16.06.2017 ஆகிய தேதிகளில் மத்திய உள்துறை அமைச்சகம் துணைநிலை ஆளுநருக்கு சிறப்பு அதிகாரம் உள்ளது என்றும், புதுச்சேரி யூனியன்பிரதேச அரசின் நடவடிக்கைகளில் நேரடியாக ஆவணங்களை கோரவும் துணைநிலை ஆளுநருக்கு அதிகாரம் உள்ளது என்று உத்தரவை பிறப்பித்தது. 

தீர்ப்பு என்ன சொல்கிறது?

புதுச்சேரி யூனியன் பிரதேசத்திற்கு அனைத்து விஷயங்களிலும் பொருத்தமான சட்டம் இயற்ற முழு உரிமை உள்ளது, யூனியன் பிரதேச சட்டம் மற்றும் இந்தியஅரசியலமைப்பு சட்டம் பிரிவு 239A, 239B, 240 மற்றும் 254 ஆகியவற்றில் கூறியுள்ள படி பொதுப்பட்டியலில் விஷயங்களிலும் சட்டம் இயற்ற உரிமை உள்ளது. இருப்பினும்இந்திய அரசியலமைப்பு சட்டம் பிரிவு 146 குறிப்பிட்டுள்ள கட்டுப்பாடுகளுக்கு உட்பட்டு அரசியலமைப்பு சட்டத்தின் 287, 288 மற்றும் 304 ஆகிய பிரிவுகளில் ஜனாதிபதிஒப்புதலுடன் சட்டமியற்றலாம்.

புதுச்சேரி யூனியன் பிரதேச சட்டமன்றம் என்பது அது மாநில சட்டமன்றமாக இல்லாத போதும், அச்சட்டமன்றம் “மாநில சட்டமன்றத்திற்கு நிகரான அதிகாரத்தைபெற்றுள்ளது”. பிரதேச நிர்வாகி அல்லது துணைநிலை ஆளுநர் யின் அதிகாரம் எப்போது செயல்படுத்த முடியுமெனில் அது சட்டமன்றம் செயல்படாத நேரத்திலும்அல்லது ஒரு சில குறிப்பிட்ட தருணங்களில் அவசியமென்று தேவைப்பட்டால் அந்த விஷயங்களில் உதவிடலாம் என்று கூறப்பட்டுள்ளது.

யூனியன் பிரதேச சட்டம், 1962 இன் கீழ் ஒரு சட்டமன்றத்திற்கு சட்டத்தை இயற்ற அதிகாரம் அளித்துள்ளது, இதில் பிரதேச நிர்வாகி அல்லது துணைநிலை ஆளுநர்என்பவர் அமைச்சரவைக்கு உதவி செய்யவும், ஆலோசனை வழங்குவதற்கு மட்டுமே அதிகாரம் அளித்துள்ளது. துணைநிலை ஆளுநருக்கு அரசு மேற்கொள்ளும் சிலஅடிப்படை தலையீடுகளில் மாறுபட்ட வித்தியாசங்கள் கண்ட போதிலும் அமைச்சரவை முடிவிற்கு ஒத்துழைக்க வேண்டும். அமைச்சரவை மூலம் கவனமாகநிறைவேற்றப்படுகின்ற சட்டபூர்வ மற்றும் உத்தரவாத கொள்கை முடிவுகளில் துணைநிலை ஆளுநர் தலையிடக்கூடாது.  புதுச்சேரி அரசு விதிகள் சட்டம், 1963ல் பிரிவு 9மற்றும் 10 கீழ் அமைச்சரவை முன்மொழிய கூடிய திட்டங்கள் அல்லது தீர்மானங்களை முதலமைச்சர் மூலம் எடுத்து செல்ல வேண்டுமென்று கூறப்பட்டுள்ளது. பிரிவு‘56’ கீழ் அத்திட்டம் ஜனாதிபதி அல்லது மத்திய அரசின் ஒப்புதல் பெற வேண்டும். எந்த ஒரு மசோதாவையும் விளக்கம் கேட்டும் அதை துணைநிலை ஆளுநர் ரத்துசெய்ய முடியாது.

யூனியன் பிரதேச சட்டம் மற்றும் புதுச்சேரி அரசு விதிகள் சட்டம்,1963 இன் கீழ் நிதி விஷயங்களில் அமைச்சரவைக்கும் நிதித் துறைக்கு மட்டுமே முடிவு எடுக்கும்அதிகாரம் உள்ளது. நிதி சம்பந்தமான விஷயங்களில் பிரதேச பிரதிநிதிகளாக துணைநிலை ஆளுநர் மற்றும் அமைச்சரவைக்கு மத்திய அரசாங்கம் அதிகாரம்வழங்கிய போதிலும் மக்களின் நலனைக் கருதியே அவர்கள் செயல்பட வேண்டும். இவர்களில் பிரதிநித்துவம் பெறாத சூழ்நிலையில் மத்திய அரசாங்கம் ஜனாதிபதிமூலம் தலையிடும்.

ஒவ்வொரு துறைக்கும் தேவையான நிதி ஆதாரங்களை சம்பந்தப்பட்ட துறையின் அமைச்சர் மூலம் மத்திய நிதி அமைச்சகத்திற்கு ஒப்புக்கு அனுப்ப வேண்டும், அதுமத்திய நிதி அமைச்சகத்தின் வழிகாட்டல் அடிப்படையில் நிர்வாகியின் உத்தரவின்பேரில் அமுல்படுத்தப்படும். இந்திய அரசியலமைப்பு சட்டம் பிரிவு ‘320’ இன் கீழ்துணைநிலை ஆளுநர் என்பவர் ஐ.ஏ.எஸ் அதிகாரிககளை நியமனம் செய்யலாம். அமைச்சரவையின் முடிவுகளை துணைநிலை ஆளுநரிடம் அனுப்பி வைக்கவேண்டும், அந்த முடிவுகள் மீது சில குறிப்புகள் காண்பிக்க மட்டுமே துணைநிலை ஆளுநருக்கு அதிகாரம் உள்ளது.

எப்போது துணைநிலை ஆளுநரின் வேண்டுகோள் தேவைப்படும் என்றால், அமைச்சரவையில் ஆக்கபூர்வமான விவாதங்கள் ஏற்படும் போது அதில் கருத்து வேறுபாடுஇருப்பின், அந்தக் கருத்து வேறுபாடு தொடர்ந்தாள் அதில் துணைநிலை ஆளுநர் தலையீடு செய்து சிறிது காலம் ஒத்தி வைக்கலாம், அது சம்பந்தமாக துணைநிலை ஆளுநர் ஜனாதிபதியிடம் குறிப்புகளை உடனடியாக அனுப்ப வேண்டும். இதில் ஜனாதிபதியின் முடிவே இறுதியானது. துணைநிலை ஆளுநர் என்பவர் முந்தையமுடிவுகளில் வழிகாட்டுதல் அடிப்படையில் நடக்க வேண்டும். உச்ச நீதிமன்றம் கூறியுள்ளபடி முடிவு எடுப்பதற்கு முன் ஆழமாக ஆராய்ந்து, உணர்ந்து அரசியலமைப்புகடமைகளை நிறைவேற்ற வேண்டும்.

அரசின் அன்றாட நிகழ்வுகளில் துணைநிலை ஆளுநர்  தலையிடக்கூடாது. மாநில முதல்வர் மற்றும் அமைச்சரவையின் முடிவுக்கு கட்டுப்பட்டுத்தான் துறைச்செயலாளர்கள் உள்ளிட்ட அரசு அதிகாரிகள் அனைவரும் பணியாற்ற வேண்டும். 

மத்திய அரசு அல்லது துணைநிலை ஆளுநரோ எவராக இருப்பினும் ஜனநாயக கோட்பாடுகளை கருத்தில் கொண்டு உண்மையாக இருக்க வேண்டும். இல்லையெனில்ஜனநாயகம் மற்றும் குடியரசு என்பது அரசியல் அமைப்புத் திட்டத்தில் தோற்கடிக்கப்படும்.

பொதுமக்களின் புகார்களை அரசு அதிகாரிகள் தங்களின் சொந்த செல்போன் எண்களை மூலம் பெறக்கூடாது, குறை தீர்ப்பு மையத்தின் அதாவது அரசின் போன்மற்றும் இமெயில் மூலம் மட்டுமே புகார்களை பெற வேண்டும்.

அரசியலமைப்பு கோட்பாடுகள் மற்றும் பாராளுமன்ற சட்டங்களை தரம் குறைக்கக்கூடிய வேலையாக துணைநிலை ஆளுநர் தான்தோன்றித்தனமாக அதிகாரத்தைகையில் எடுக்கக்கூடாது.

மாநில சட்டப்பேரவையின் அதிகாரத்தைக் குறைத்து துணைநிலை ஆளுநரின் நிர்வாக அதிகாரத்தை உயர்த்தி அவருக்கு சிறப்பு அதிகாரம் வழங்கி மத்திய அரசுகடந்த 27.01.2017 மற்றும்   16.06.2017 ஆகிய நாள்களில் பிறப்பிக்கப்பட்ட இரண்டு உத்தரவுகளும் செல்லாது. அந்த உத்தரவுகள் ரத்து செய்யப்படுகின்றன என்று நீதிபதிமகாதேவன் பிறப்பித்த தீர்ப்பில் குறிப்பிட்டுள்ளார்.